廉貞貪狼不專業

自從考完不動產經紀人後

如果有看過筆者先前寫的[國家考試]上班族1個月準備不動產經紀人心得

筆者很無聊的把地政士、不動產估價師的考古題稍微瀏覽了一下

發現

我竟然看得懂了！！

雖然不動產經紀人還沒放榜，但是不能鬆懈

目標是完成1年內拿到不動產經紀人(未放榜)、地政士及不動產估價師資格

筆者非不動產、都市計畫、地政、土地管理、市政等相關科系畢業

工作也是學非所長

不過既然已經撩落去，也不差這9個月的時間再拚一點

或許中間有油電水特考也可以去試看看

廢話不多說，首先先研究地政士、不動產估價師及格方式和命題大綱

地政士 考國文+4科專業科目

本考試及格方式，以應試科目總成績滿60分及格。

以下是及格率，通常錄取率高的隔一年題目就會特別難

所以104年特高，105年準備面對嚴峻的挑戰，錄取率大約抓5%

似乎非常難考

不動產估價師  考國文+7科專業科目，其中不動產估價實務考4小時

本考試及格方式，以應試科目總成績滿六十分及格。

錄取率低的隔1年會創新高，之後又變低，錄取率大約是2-5%

比地政士更為難考，不愧是高考等級

不動產經紀人 考國文+4科專業科目  104年11月考畢

本考試及格方式，以應試科目總成績滿60分及格。

順便研究一下不動產經紀人錄取率

高的隔年特低，低的隔年又開始變高

不過104年的題目，民法變得簡單點，不動產估價概要也不難

但是土地法、經紀人法相對偏難，預估應該也是10-12%錄取率

筆者自估

1.民法 選擇30分(保守估)，問答10+10分，約50分

2.估價概要 選擇40分，問答20+10分(其中一小題跳到第7頁囧)，約70分

3.土地法規 選擇34分，問答10+5分，約49分

4.經紀人法 選擇39分，問答15+15分，約69分

5.國文 選擇34，作文30，約64分

平均預估59.95，囧......希望老師可以大發慈悲，跳頁給點筆墨水分數

地政士 4科

民法概要與信託法概要(讀了也不熟)
一、民法總則、債編、信託法(沒讀過)
二、民法物權編
三、民法親屬、繼承編

土地法規
一、土地法及其施行法(沒讀過)
二、平均地權條例及其施行細則(沒讀熟)
三、土地徵收條例及其施行細則(沒讀熟)
四、地政士法及其施行細則(沒讀過)

土地登記實務(都沒讀過)
一、土地登記規則、土地登記之申辦與作業程序
二、地籍測量實施規則中第三編土地複丈
三、地籍測量實施規則中第四編建築改良物測量
四、土地測量之申辦與作業程序

土地稅法規
一、土地稅法及其施行細則(沒讀過)
二、遺產及贈與稅法及其施行細則(沒讀過)
三、契稅條例與房屋稅條例(沒讀熟)
四、稅捐稽徵法及其施行細則(沒讀過)
五、工程受益費徵收條例
六、特種貨物及勞務稅條例暨其施行細則（不動產部分）(沒讀熟)

預估

民法50分

土地法55分

土地登記實務75分

土地稅法60分

平均60分剛好pass過去

再來看不動產估價考7科

民法物權與不動產法規(有50分就偷笑)
一、民法物權
（一）民法物權編及民法物權編施行法
二、不動產法規
（一）不動產估價師法及不動產估價師法施行細則
（二）土地法及土地法施行法（第一編至第三編）
（三）平均地權條例及平均地權條例施行細則
（四）土地稅法及土地稅法施行細則
（五）不動產估價技術規則及地價調查估計規則

土地利用法規(該科拚了命都要60)
一、區域計畫法及都市計畫法
（一）區域計畫法及區域計畫法施行細則
（二）都市計畫法及都市計畫法施行細則
（三）非都市土地使用管制規則
二、都市更新條例、土地徵收條例及其他法規
（一）都市更新條例及都市更新條例施行細則
（二）都市計畫容積移轉實施辦法
（三）土地徵收條例及土地徵收條例施行細則
（四）區段徵收實施辦法

不動產投資分析(該科拚了命都要65)
一、基本理論
（一）不動產特性與市場分析
（二）不動產投資分析程序
（三）不動產投資財務可行性分析
（四）現金流量折現分析
（五）風險分析
（六）不動產投資與融資、稅務、通貨膨脹

不動產投資應用(該科拚了命都要65)
（一）不動產投資組合
（二）住宅及商用不動產投資分析
（三）不動產證券化
（四）不動產信託

不動產經濟學(該科預估50分)
一、基本理論
（一）不動產經濟概論
（二）不動產市場供給
（三）不動產市場需求
（四）不動產租金與價格
（五）地價理論
二、土地與不動產
（一）土地使用與區位
（二）土地使用規劃與管制
（三）公共財及財產權
三、不動產經濟應用
（一）不動產稅賦
（二）不動產管理

不動產估價理論(該科拚了命都要75分)
一、估價原理及基本概念
（一）形成不動產價格之因素及原則
（二）不動產估價程序
（三）估價方法
（四）路線價估價
（五）大量估價
二、各種估價
（一）房地估價
（二）土地改良物估價
（三）不動產租金與權利價值之評估
（四）宗地估價
（五）高層建築物估價

不動產估價實務(該科只要60分就好)
一、總論
（一）市場價值之評估基礎
（二）非市場價值之評估基礎
（三）估價報告書之製作
（四）估價師之行為規範
二、各論
（一）實質財產估價
（二）租賃利益估價
（三）廠房、機械、設施估價
（四）無形資產估價
（五）動產估價
（六）企業估價
（七）估價標的中有害及有毒物質之考量
（八）含文化資產之不動產估價
（九）農業財產估價
（十）特殊性財產（如高爾夫球場、大飯店、遊樂場等）估價
（十一）財產稅目的之大量估價
（十二）都市更新權利變換估價
（十三）土地徵收補償價估價
（十四）土地重劃估價
（十五）基地持分價值評估
（十六）土地分割、合併、交換估價
（十七）權利價值評估
（十八）基準地估價
（十九）不動產證券化目的估價
（二十）估價報告書審查

其中不動產估價實務是決生死的一科

戰術1.其他科拚高，估價實務看命

戰術2.用上開預估分數求60分

目前似乎戰術1會比較穩，所以還是要有所調整

民法物權與不動產法規(拚50分)
土地利用法規(拚65分)
不動產投資分析(拚70分)
不動產投資應用(拚70分)
不動產經濟學(拚50分)
不動產估價理論(拚75分)
不動產估價實務(最低40分)

其中共同科目

民法，尤其是物權

土地法及施行法、平均地權條例、土地稅法

說多不多，說少不少

弱科，民法、投資分析、投資應用、估價實務、經濟學

似乎不動產估價師難度更高，看來要用盡全力

門外漢也會出頭天

所以...我看還是先從整理考古題開始好了

綜整20年不動產經紀人、地政士、不動產估價師考古題

再從裡面對症下藥

之後再分別放在讀書心得，如果有任何建議也歡迎留言喔！