廉貞貪狼不專業

來聊聊最近很夯的「都市更新」

都市更新，大概就是把低矮的老房子拆了，重新建築變高聳的電梯大樓

大家都這麼認為，筆者也是這麼覺得

那麼，怎麼樣把低矮的老房子拆了？

民眾：不就是請怪手把房子拆了就好了嗎？

似乎好像不是這樣

通常請拆照、建照，都需要「土地所有權人」100%的同意

這下好了，早期建物申請建照，都是蓋「連棟」住宅，也就是俗稱「幢」

你看看早期的公寓，不都是蓋整排，有些更有連通的地下停車場

那麼，土地就變成一堆人持有

假設基地A蓋了5棟公寓，1棟公寓10戶，5棟公寓=50戶

現在我想要把我自己家的公寓更新重建

是不是只要自己住的公寓10戶取得同意就可以拆了？

不是！

必須土地所有權人(50人)全體同意

花惹發....

奇怪咧，為什麼我要更新，還要取得別家人的同意

第一、我要拆除我家房子，屬於自有財產處分，為什麼還要其他人干涉？

第二、別人也沒使用我家房子(坐落)的土地，或許土地是採「持分」，但是並沒有實質上的使用好嗎？

假設一塊土地，4個人住，土地可能有兩種形式

第一種：有分割的「田」字，不會和別人共同持有

第二種：未分割的「口」字，和別人共同持有，也就是共有物的處分

所以我們知道，要拆房子，必須要有明確的「界線」

如果是大家共同持分(沒有界線)，就必須取得全部人的同意

那麼不就意味著....

如果我的土地是100000000人持分，那麼要更新不就是遙遙無期了嗎？

解決的辦法只有兩個

1.地上物所有權人(建物區分所有權人)全數同意，意思是我拆我家，不需要其他人同意

2.土地所有權人全數同意「地籍分割」，意思是創造明確界線，之後「坐落土地所有權人」=「建物區分所有權人」

不過，不論是上述哪一種，都會碰到一個BUG

就是「共有連通的地下室」，這種一定是全部人共同持分的財產

解決方法：

1.連續壁直接打下去造成「鄰損」，我看也沒人敢做

2.無解，想不出來，要看老天

所以

如果是「土地」的問題，其實解決方式有很多種

大致上就是把「土地」換算為「價值」再重新切割分配

或者是不理會「土地」(因為是房子重蓋)，住的房子大家同意就可以重建

但是如果是「結構」的問題，連通的地下室或連通的1樓

就必須靠「結構」的方式去解決，通常還是必須取得「共用結構」全部人同意，比較沒有紛爭