廉貞貪狼不專業

各位好，我又來了

這次不專業評論主題是「房市」

按照慣例，先說結論

你是自住，是看需求

你是投資客，就看區位

一、買得起的標的

如果你手頭有200萬，可以找找1000萬的房子

如果你手頭有150萬，可以找找750萬的房子

如果你手頭有100萬，只能找500萬的房子

查了一下591，台北市似乎找不到800萬以下15坪以上(可貸款7成)的房子

二、負擔能力及還款能力

買房要考慮甚麼？

1.房價

2.自備款、貸款成數、寬限期

3.還款能力

4.傢俱、裝修費用

5.仲介費及規費

簡單的說

房價=自備款+(寬限期只繳利息)+[(房價x貸款成數)+利息]/年+裝修費用

Q：你知道每個物件都有不同的貸款成數嗎？

1.老舊公寓的迷思

尤其是30年以上、40年以上、工業區住宅，貸款成數假設5成

1,000萬老舊公寓，必須自備款500萬，仲介費用算2%=20萬，規費5萬

裝修費用+家具，有漏水至少150-200萬，無漏水100萬

換句話說，手頭上必須要有500+20+5+200=725萬

除非區位在捷運站門口或許可以貸到8成，否則通常貸款成數是根據屋齡

2.挑高小套房的迷思

小套房通常貸款成數也是5成左右，不然就是不放貸

雖然可能不必裝修，但是自備款+家具也大概要600萬

小結：買房先看負擔能力，負擔能力先看自備款跟貸款成數，貸款成數最好有7成以上而且每個月負擔的起

最好的狀況，房貸=1/3夫妻薪水

有壓力狀況，房貸=1/2夫妻薪水

700萬貸款20年，無寬限期，利率2%，每個月35,412，夫妻薪水最好有10萬以上

三、要能買得起，才去考慮區位

在你買得起的地區，選擇你最想要的區位

如果能住台北市東區，有誰想要住萬華大同?

如果可以買台北市，有誰想買新北市？

如果可以買板橋，有誰想買鶯歌三峽

假設你能買得起的房子，你就會考慮幾個個別因素

1.通勤交通，因為天天都會用到

2.附近機能，回家才用得到

隱藏因素：鄰居生活水準或生活機能

生活水準或生活機能，並不是看地區可以得知

不能夠以偏概全

舉個例子

台北市萬華區生活水準VS新北市新板特區

你覺得哪個好？

又例如新北市三重區老舊公寓生活機能VS新北市北大特區電梯大樓

簡單的例子收垃圾

公寓要自己倒，你必須每天早早下班回家倒垃圾

而電梯大樓設有子母車，但是要繳交管理費

公寓雖然住得比較大，但是房子老舊可能30年~40年，漏水、壁癌、鋼筋裸露都有可能

電梯大樓要扣公設，住得小，但是有良好管理

這時候你必須取捨，你要得是甚麼？

四、產品型態

筆者也曾在台北市東區或信義區上班

老實說，台北市老舊公寓並不少，許多生活瑣事必須自理

但是能朝九晚五的上班族又有多少？

假設，有個使用30坪以上，20年內的電梯大樓，有三房兩廳兩衛，但是通勤需花上40-50分鐘

另一個使用坪數15坪，只有一房一衛，通勤時間需要30-35分鐘

你會選擇哪一個？

如果你10年內結婚生子，你又會選擇哪一個？

對於長期通勤上班的筆者而言

居住空間就是每個人能使用的面積

假設家中有4個人口，擠10-15坪的房子，勢必兩人一間而且沒有倉庫空間

但是家中4個人住25坪-30坪的房子，可以或許一人一間都不用有問題

所以

你是自住，是看需求(交通、居住面積、生活機能)

你是投資客，就看區位(交通、周邊機能)

看得出來，大家都是上班族，交通是格外重要

如果你是開車上班，當然選擇性很大

但是如果你主要依賴大眾交通，例如捷運、火車

能選擇的範圍也會開始收斂

曾經有人說，我希望能40分鐘內到達上班地點，搭乘大眾交通

用上班地點來決定居住地點

這麼說是沒錯

但是假設在台北市東區上班呢？(括弧內為房價)

台北市的北投，勉強可以40分鐘到達(800萬很難買)

蘆洲站也可以40分鐘內到達(800萬只能買30-35年以上房子)

迴龍站可能會超過40分鐘(800萬可以買15年-20年電梯大樓)

頂埔站也可以超過40分鐘(800萬可以買到5年以下電梯大樓)

南勢角大約可以30分鐘(800萬買不到)

新店站大約40分鐘(800萬買不到)

七堵火車站大約40分鐘內(800萬可以買到5年以下電梯大樓)

以上價格供參考，最終仍依照實際交易價格為準

筆者來排序

如果希望40分鐘內，又可以800萬買到2X坪房子

基隆七堵、新北土城、迴龍都可以看看

但是，買房要有賣得出去的打算

為什麼？

第一個，你會生兒育女

第二個，父母會老

這些可能你不能控制

筆者早期住過公寓，公寓的優點就是使用坪數差不多就權狀面積

公共設施並不多

但是缺點大家都知道

1.沒有電梯

2.沒有停車位

3.會住公寓都是早期中低收入者(住戶水準)

4.公寓很少有管理委員會

再來，老舊公寓放貸很難到7-8成

結果買老舊公寓甚至比買中新成屋更困難

如果要買來投資，一般而言會想買比較好脫手的商品

現在有智慧手機，你應該不會想買卡帶錄音機吧？

反過來想，是智慧手機好脫手？還是卡帶錄音機呢？

我們可以看到很多老舊公寓都在掛賣，但是因為貸款限制

除非你真的很多自備款，有個500萬去買1000萬的老舊公寓

不然通常會選擇有電梯或社區居多，至少200-300萬可以買得起1000萬的房子

換個角度

買房子也不一定要自住

如果沒有急迫的需求，只是因為置產

那可以出租，收取租金減輕房貸壓力

但是租屋又有很多必須注意還有負責的地方

房客要慎選

筆者學生時代也和3個室友租過透天別墅

因為學生很單純，基本上繳不出房租也很好請他搬離

如果是遇到惡房客，那真的讓人頭痛，還必須透過司法程序

再來就是也有變成凶宅的可能性，或者電線走火之類

這些都很難預防

要買屋還是必須多比較、慎選

買得起、交通便利、住得舒服，再看看機能如何

要好的標的，就要有相對的代價

不然只能取捨

你說不是嗎？